Alexander Garrett는 새로운 IFRS 16 법령으로 인해 장기 오피스 공간 임차인이 더욱 유연한 해결책을 모색하게 될 수 있다고 말합니다.
선박과 항공기, 석유 굴착 장치와 기차, 상점과 호텔에는 공통점이 하나 있습니다. 기업들은 최근 몇 년간 운용 리스를 통해 이러한 고가의 자산을 보유하고 사용해 왔습니다. 이러한 방법으로 기업들은 막대한 비용 일부만으로 대차대조표 항목으로 계상하지 않고 자산을 보유할 수 있었습니다. 내년 1월에 새로운 국제 회계 표준인 IFRS 16이 도입되면 이러한 관행이 중단될 것입니다. 즉, 더 이상 리스 계약을 숨길 수 없고 회사의 부채 계정으로 보고해야 합니다.
그리고 이 새로운 회계 표준이 여러분에게 어떤 영향을 미치는지 잘 와닿지 않을 수 있습니다. IFRS 16이 적용되는 자산에는 오피스도 포함됩니다. 대부분의 다른 조직과 마찬가지로 여러분의 조직에서 대다수의 업무 공간을 소유하지 않고 대신 장기 계약을 통해 임차한 경우, 내년부터는 이러한 업무 공간을 모두 부채로 신고해야 합니다. 부동산이 가장 큰 지출 항목 중 하나인 회사의 경우 새로운 규정의 도입으로 인해 대차대조표가 큰 영향을 받게 되며, 일부 회사에서는 부채가 큰 폭으로 증가합니다.
즉, 간단히 이야기하면 이제 임차 자산 포트폴리오를 재평가해야 합니다. 별 의미가 없어 보이는 이름의 IFRS 16으로 인해 기업들이 장기 리스 관행에서 벗어나 새로운 표준이 적용되지 않는 단기 임차로 전환할 것입니다. 이를 통해 기업들은 업무 공간을 더욱 유연하게 활용할 수 있을 것입니다.
리스 부채
리스를 겨냥한 새로운 회계 표준의 계획은 당시 국제회계기준위원회(IASB) 회장이었던 David Tweedie 경에 의해 수립된 것으로, 그는 종종 "죽기 전에 꼭 이루고 싶은 꿈 중의 하나는 실제로 항공사의 대차대조표에 계상된 항공기를 타 보는 것입니다."라고 농담을 하곤 했습니다. 이는 당시 거의 모든 항공사가 부채 규모를 숨기기 위해 항공기를 임차한다는 점을 지적한 것이었습니다.
IFRS 16의 도입에는 긴 시간이 걸렸으며, 이 표준의 핵심 조항은 자산 임차인 또는 사용자가 더 이상 운용 리스와 금융 리스를 구분하지 않고 모두 ‘리스 부채’로 신고해야 한다는 점입니다. 여기에는 한 가지 예외가 있습니다. 12개월 미만의 단기 리스인 경우 리스 기간 만료 시점에 자산을 구입해야 하는 옵션이 없다는 것을 전제로 신고 의무가 면제됩니다. IASB는 현재 상장회사에서 대차대조표에 계상하지 않은 부채 규모가 거의 3조 달러(1)에 달할 것으로 추정했습니다.
새로운 부채 규모는 업종에 따라 큰 차이가 있을 것으로 보입니다. Aptitude Software에서 작성한 화려한 인포그래픽에는(2) 다양한 부문을 위협하는 숨겨진 부채가 ‘리스 빙산’으로 그려져 있습니다. 이에 따르면 소매업과 물류업의 리스 자산 규모가 가장 큰 것으로 나타났습니다.
한편 PwC의 연구에서는 주로 오피스와 차량을 리스하는 전문 서비스 회사의 경우 IFRS 16 시행 이후에 부채 규모가 평균 42퍼센트 상승할 것으로 예측했습니다(3).
장기적 관점에서의 패배자
IFRS가 왜 중요할까요? 회계법인 Moore Stephens의 부동산 책임자인 Paul Fenner는 이렇게 설명합니다. "회사에서 리스를 통해 사용하는 자산 규모가 큰 경우 주요 신규 자산과 관련 채무를 기록하면 자금 조달 비율이 변경되고 이전보다 총부채가 증가합니다. 회사가 총부채 수준을 기준으로 대출 계약을 한 경우 단지 회계상의 변경으로 인해 계약을 위반하게 될 수 있습니다." 2015년에 임차인을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면(4) 80퍼센트의 응답자가 IFRS 16이 도입되면 향후 계약 시 다른 방식으로 변경하거나 대출 계약의 비율 수준을 조정하려고 계획하는 것으로 나타났습니다.
회사의 금융 부채가 최대한도에 도달한 것이 드러나는 경우 투자자들이 충격에 빠질 수 있습니다. 영국의 서점 체인인 Borders가 2011년에 청산 절차에 들어갔을 때, 이 회사의 장기 리스 규모가 대차대조표에 기록된 부채의 몇 배에 달한다는 사실이 밝혀졌습니다.
이러한 사실은 오피스 시장에서 무엇을 의미할까요? 이는 최소한 오피스를 리스하는 기업의 회계 절차가 이전보다 훨씬 더 복잡해진다는 것을 의미합니다. 예를 들어 다국적 기업에서는 주로 현지 국가 수준에서 오피스를 리스합니다. 앞으로는 국경, 언어 및 통화를 뛰어넘어 모든 리스 정보를 취합한 후 글로벌 계정에 계상해야 합니다.
유연한 해결책
그러나 더욱 중요한 변화는 IFRS 16의 도입으로 오피스 시장이 겪게 될 변화일 것입니다. 대체로 기업들이 대차대조표의 부채를 최소한으로 유지하기 위해 단기 임차 오피스를 찾을 것으로 예상됩니다. 그리고 부동산 중개회사인 Savills의 사용자 서비스 팀에 따르면 리스를 부채로 계상하는 것을 피하고자 오피스 리스 중 일부가 서비스 계약으로 전환될 수 있습니다. Savills 관계자는 "서비스 오피스와 공유 업무 공간이 이러한 변화를 통해 가장 큰 혜택을 누리게 될 것입니다."라고 이야기합니다.
부동산 컨설팅 업체 Cushman & Wakefield의 보고서 ‘Coworking 2018’에서도 이와 일치하는 예상을 확인할 수 있습니다(5). 보고서 작성자는 이렇게 이야기합니다. "12개월 이하의 리스 또는 라이센스는 IFRS 16 적용 대상에서 제외될 수 있으며, 그렇게 되면 사용자의 대차대조표에 임차 자산을 부채 항목으로 계상할 필요가 없는 유연한 업무 공간에 대한 수요가 늘어날 것으로 예상됩니다."
문제의 핵심은 ‘접근 권한’입니다. 즉, 업무 공간의 실질적 관리 주체가 누구냐는 것입니다. 리저스와 같이 유연한 업무 공간 회사는 부동산 지분을 소유하고 수요와 가용성에 따라 사용자에게 공간과 서비스를 제공합니다. 따라서 이는 새로운 회계 표준에서 리스로 간주되지 않을 가능성이 높습니다. Cushman & Wakefield는 영국의 부동산 소유자를 대상으로 실시한 자체 설문조사에 따르면(6) 조사 대상자의 1/3이 리스 회계 표준에서 의도하는 변화는 기존 리스 공간에 대한 수요를 유연한 업무 공간으로 전환하는 뚜렷한 계기가 될 것으로 보았으며, 나머지 2/3는 수요가 전환될 가능성이 있다고 응답했습니다. 미래 수요에 영향이 없을 것으로 생각하는 응답자는 단 한 명도 없었습니다.
BNP Paribas 사용자 솔루션 부문 글로벌 책임자인 Jonathan Steel은 새로운 회계 표준이 기업들이 부채를 정리하고 소유 자산, 기존 방식의 리스 자산, 서비스 오피스 임차를 통해 사용할 자산을 결정하는 계기가 될 것이라고 이야기합니다. 유연한 해결책을 선택하여 대차대조표에 미치는 영향을 줄일 수 있으며, 궁극적으로 은행과 투자자 모두를 만족시킬 수 있습니다.
Alexander Garrett은 영국의 프리랜서 저널리스트로, 영국 언론에 다양한 비즈니스 현안에 관해 기고하고 있습니다.
출처:
(1) https://www.ifrs.org/-/media/project/leases/ifrs/published-documents/ifrs16-effects-analysis.pdf
(2) http://blog.aptitudesoftware.com/multinational-companies-heading-leaseberg-huge-proportions
(3) https://www.pwc.co.uk/assets/pdf/ifrs-16-the-leases-standard-is-changing.pdf
(4) http://old.efrag.org/files/ED%20Leases%202013/Feedback_report_on_loan_
covenants_consultation.pdf
(5) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/research-and-insight/2018/coworking-2018
(6) http://www.cushmanwakefield.co.uk/en-gb/news/2018/01/coworking-report
