발전을 상징하는 이미지 중 하나는 새로운 고층 건물 건설 현장 위에 수많은 크레인이 우뚝 솟아 있는 모습입니다. 대조적으로, 비어 있는 건물은 쇠퇴의 상징입니다. 후자의 이미지는 전 세계 도시에서 점차 확산되고 있습니다. 개발사들은 시장에 공급량을 늘리고 있지만 업무 패턴의 변화로 인해 점차 수요는 줄고 있습니다.
허리케인 하비(Harvey)의 타격을 입기 오래전부터 휴스턴은 공실이 확대되어 어려움을 겪고 있었습니다. 전체 오피스 중 4,670만 제곱피트에 달하는 5분의 1 정도가 비어 있으며 이는 미국에서 가장 높은 비율입니다. 워싱턴 DC의 공실률은 25년 동안의 최고치를 기록하였으며, 중국에서는 경기 침체가 확산되는 가운데 기업들이 비용 절감을 위해 노력함에 따라 최대 규모의 빌딩에서조차 임차인을 유치하기 위해 애쓰고 있습니다.
부동산 컨설팅 회사인 JLL은 가장 최근의 Global Market Perspective에서 올해 상반기에는 오피스 임대 활동이 그대로 유지되었지만, 2017년 말까지는 특히 미국과 아시아 지역의 공실률이 상승할 것으로 증가할 것으로 예측했습니다.
한 가지 가능한 이유는 부동산 서비스 업체인 Cushman & Wakefield에서 던진 질문, "세계에 건물이 과다 공급되고 있을까요?"로 시사됩니다.
"전 세계적으로 오피스 건축은 호황 상태입니다. 이는 전례 없는 일로서 현재 건설 중인 7억 제곱피트 이상의 공간이 2019년 말까지 공급될 것입니다."라고 그 업체는 말합니다. "이것은 향후 3년간 워싱턴 DC, 댈러스, 런던, 싱가포르, 상하이와 같은 5개 도시의 오피스 공실을 다시 만드는 것과 같습니다."
많은 기업이 오피스 부지를 보다 효율적으로 이용하는 방법에 대해 심도 있게 논의하고 있다는 점을 고려하면, 이러한 개발은 과잉 개발이라 할 수 있습니다. 2013년, 포브스(Forbes)는 보험사인 Aetna가 오피스 공간 중 270만 제곱피트 면적을 분리하고 전체 인력 35,000명 중 47%가 유연한 업무 공간을 사용하면서 연간 7,800만 달러를 절약했다고 언급했습니다.
빌딩 컨설팅사인 Aecom은 "업무 집중 시간 중에 업무 공간의 평균 40%가 항상 비어 있지만 조직에서는 이 빈 공간에 대한 비용을 지불하고 있습니다."라고 지적합니다.
이코노미스트(The Economist)는 고정된 워크스테이션이 없는 협업용 업무 공간으로 "직원들을 압박하는 일 없이 직원들에게 제공되는 값비싼 부동산을 줄일 수 있다."라고 언급했습니다.
블룸버그(Bloomberg)의 칼럼니스트 라이오넬 로랑(Lionel Laurent)은 최소한 런던에서는 "기술 분야에 자본이 집중되면서 단지 더 많은 건물을 공급하면 되던 상대적으로 단순한 비즈니스가 실리콘밸리에서 영감을 받은, 가장 세련되며 감흥을 주는 업무 공간 구축 경쟁으로 전환되었습니다. 샌프란시스코에 있는 비행접시 모양의 Apple 본사를 생각해 보세요. 반면, 재정난에 처한 은행들은 새로운 분야를 발굴하도록 직원을 압박하며 여러 곳의 오피스를 한 곳으로 통합하고 있습니다. 이러한 두 가지 경향으로 인해 부동산 공실이 발생하게 됩니다."라고 덧붙입니다.
부동산 컨설팅사인 Savills는 올여름 "서비스 오피스 공간의 성장으로 인해 기존의 상업용 부동산 시장이 혼돈에 빠졌습니다."라고 전했습니다.
이러한 모든 추세로 인해, 상업용 부동산 업계는 구조적 변화의 위기에 처하게 되었으며, 이동근무자로 인해 기존의 고정된 오피스 공간의 상당 부분은 쓸모없고 비효율적인 공간이 되었습니다. 더욱 많은 사람이 주중에 며칠이라도 원격으로 근무하게 되면 어떤 규모의 기업이라도 빈 데스크 공간에 대한 비용을 지불하든, 영구적인 오피스 공간을 축소하고 더욱 유연한 솔루션을 선택하든, 둘 중에서 선택해야 합니다.
The Gig Economy의 저자인 다이앤 멀카히(Diane Mulcahy)는 Harvard Business Review의 최근 기사에서 기존의 오피스 기반 업무 공간을 유지하는 데 드는 직접 비용은 매우 높으며, 미국의 전형적인 기업에서는 오피스 공간에 연간 12,000달러 이상을 지출한다고 말했습니다. "오피스 공간에 대한 ROI(투자수익률) 사례를 찾는 것은 어려운 일이며, 주목할만한 기업을 찾는 것은 훨씬 더 어렵습니다."라고 멀카히는 덧붙였습니다.
시장에 나타난 성장의 대부분은 기존의 오피스 소유자가 아닌 공유된 업무 공간을 제공하는 업체로 기인한 것입니다. 상업용 부동산 웹사이트 Bisnow 는 "점유율이 상승한 것은 상당 부분 폭풍처럼 업계를 점령한 코워킹 문화 덕분"이라고 설명합니다. 유연한 오피스 공간 제공업체는 지난 3년 동안 런던 내의 임대 활동 중 7% 이상을 차지했으며, 이는 지난 10년 동안 1~3% 증가한 수치입니다. 파리나 베를린과 같은 도시 또한 급속한 성장세를 보이고 있습니다.
"포트폴리오 내의 공유 공간이나 커뮤니티 공간 또는 협업 공간의 규모가 증가했을 뿐 아니라 새로운 공간 유형과 형식을 실험하고 채택하는 사례 또한 증가하고 있습니다."라고 JLL은 설명합니다.
결과적으로 Cushman & Wakefield는 이렇게 주장합니다. "이러한 관점에서 보면 아마도 세상은 전혀 건물 공급 과잉 상태가 아닙니다. 세상은 결국 현재 보유한 오피스를 업그레이드하여 입주자가 실제로 원하는 것을 더욱 많이 공급하게 될 것입니다."
하지만 이러한 업그레이드는 직원이 오피스를 사용하는 방식에서의 큰 변화와 동시에 발생하기 때문에 더 오래되고 품질이 낮은 오피스에는 실질적인 위협이 됩니다. 이러한 오피스는 업무 환경의 새로운 요구 사항에 적응하지 못하는 것이며 살아남아야 합니다.
